개별공시지가란
“개별공시지가”는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 시장· 군수· 구청장이 결정·공시하는 개별토지의 단위 면적당 가격을 말합니다.
개별공시지가는 다음과 같은 절차로 산정합니다.
- 산정의 기준이 되는 토지 즉, 비교표준지를 선정하고,
- 비교표준지와 산정대상필지의 특성을 비교하여 서로 다른 특성을 찾아낸 다음
- 서로 다른 토지특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에서 추출한 후
- 비교표준지 가격(공시지가)에 총 가격배율을 곱하여 산정합니다
개별공시지가의 산정 기준이 되는 표준지는 전국적으로 60만 필지가선정되어 있으며 우리시는 4,778필지 표준지가 있습니다.
토지소유자 등 개별공시지가 의견제출 처리 절차입니다.
- 제출사항: 토지이용상황 등 토지특성이 같거나 가장 유사한 표준지의 가격이나 인근토지의 지가의 균형을 이루고 있지 아니한 경우 적정한 의견가격 제시
- 처리절차: 토지특성을 재확인하고 표준지 가격이나 인근토지의 지가의 균형을 유지하고 있는지 여부 등을 재조사하여 시·군·구 부동산가격공시위원회를 거쳐 그 처리결과를 의견제출인에게 통지
의견서 작성
접수
감정평가법인 등검증
시·군·구 부동산 가격 공시위원회 심의
통지
개별공시지가는 다음과 같이 활용됩니다.
- 국세: 양도소득세, 증여세, 상속세, 종합부동산세
- 지방세: 재산세, 취득세, 등록면허세
- 기타: 개발부담금, 국·공유재산의 대부료·사용료·기반시설부담금 등
2025년도 개별공시지가 조사 추진 일정입니다
| 구분 | 1월 1일 기준 | 7월 1일 기준 |
|---|---|---|
| 조사계획 수립 및 조사대상 필지 파악 등 제반 준비 | 2024.10.16.~11.15. | 2025.6.4.~6.24. |
| 토지특성 조사 | 2024.11.20.~25.1.17. | 2025.6.25.~7.25.. |
| 조사대상 필지 확정 및 목록 제출 | 2025.1.20. | 7.28. |
| 토지-주택 특성 등 협의 | 1.20.~2.7. | - |
| 지가산정 | 1.24.~2.21. | 7.29.~8.11. |
| 산정지가 검증 | 2.24.~3.18. | 8.18.~8.29. |
| 지가 열람 및 의견 제출(20일) | 3.21.~4.9. | 9.1.~9.22 |
| 의견제출지가 검증 | 4.10.~4.17. | 9.23.~10.10. |
| 시군구부동산가격공시위원회 심의 및 의견 제출에 대한 결과 통지 | 4.18.~4.28. | 10.13.~10.22. |
| 지가결정·공시 | 4.30. | 10.30. |
| 이의신청(30일) | 4.30.~5.29. | 10.30.~11.28. |
| 이의신청지가검증 및 처리 | 5.30.~6.25. | 12.1.~12.19. |
| 지가 조정 공시 | 6.26. | 12.22. |
토지보상관계
보상가격은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 규정에 의하여 국토교통부장관이 조사 및 평가하여 결정 · 공시한 표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점, 협의성립 시 또는 재결 시까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 지가변동률 및 생산자물가 지수, 기타 토지의 위치 이용 상황 등을 참작하여 2인 이상의 감정평가사가 평가하되 공적제한이 있는 대상 토지는 제한이 없는 최상의 유효토지로 사용되고 있는 상태로 산정하여 평가하게 됩니다.
개별공시지가는 각 시 · 군 · 구 별로 표준지공시지가를 기준으로 국토교통부에서 제공한 토지가격 기준표 (공적 제한은 감가하여 산정)를 활용, 지가 담당공무원이 조사 및 산정한 후 일정의 절차를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시한 지가로서 국세·지방세 및 각종부담금과 사용료 등으로 활용 될 뿐이고 토지보상과는 전혀 관계가 없습니다.
위와 같이 토지보상가액 평가의 기준이 되는 공시지가 용어의 혼동(표준지공 시지가와 개별공시지가로 나뉨)으로 인해 개별공시지가를 보상액 산정의 기준 으로 오해할 수 있으나 위에서 설명한 바와 같이 개별공시지가와 토지보상액은 적용법령과 토지의 평가주체 및 평가방법이 다르며, 적용범위가 구분되어 있어 개별공시지가는 토지보상가액과는 전혀 관계가 없습니다.